特色小镇发展前景及趋势_未来发展规划深度解析

特色城镇作为房地产业的突破口，已成为房地产业新的出路之一。截至目前，国家住房建设部已公布两批403个特色城镇，全国已启动2000多个特色城镇项目。
在特殊的城镇风口下，许多人认为房地产可以把“小城镇”作为通往新未来的道路。但是，在这条路上，并没有太多的模型，标准也不同。似乎所有的问题都是“在路上”。
真正的特色城镇在哪里？如何把握历史机遇？在这个环境下，如何搞好特色城镇规划布局？如何培育和引进特色产业，破解政策走向？特色城镇的投资、融资、商业模式设计是什么？对此，华程天工有很多看法，下面拍砖引玉，与大家共享。


 

2018年-2020年，

还需建597家特色小镇

目前兴起的特色小镇建设是国家提出的供给侧改革政策的延伸，特色小镇的建设有助于解决中国城市化进程中出现的“大城市病”的问题，同时也有利于解决城镇人口的就业问题。中国特色小镇建设的目标是到2020年在全国范围内建设1000个特色小镇。2016年已批准127家特色小镇，2017年批准276家特色小镇，那么也就是说，在接下来的2018年-2020年三年间，还需要建设597家特色小镇。从目前看，距离完成任务的缺口还是比较大的。

从目前国内的特色小镇来看，主要分为两种模式，一种是以文化为核心的特色小镇，一种是以特色产业为核心的特色小镇。


 

在特色小镇的建设过程中，政府大包大揽和借特色小镇之名、行房产开发之实都是特别需要注意的问题。目前，在对特色小镇的审批过程中，针对房地产化的小镇，基本上是采取一票否决制;同时对于同质化的旅游类特色小镇，也有占比的限制，基本是不超过总比例的1/3。

在特色小镇的建设中，主要存在两个主体，一是政府、二是企业。目前国内特色小镇的运作中，政府和企业的关系主要分为三类。一是企业主导、政府服务，二是政企合作、企业运营，三是政府建设、企业招商。

而对于一个特色小镇来说，运营能否成功，往往取决于七大要素：有一个好的故事(文化内核)、有一个好的传播渠道、有一个核心产业、有一个或几个龙头企业、足够吸引人的示范区、通过事件营销形成特色小镇的广泛传播、打造具有竞争力的产品项目。

特色小镇的两类主要模式

放眼目前全国的特色小镇建设，主要分为两类模式，一类是以为江浙为代表的发改委模式，特色小镇选址往往在非镇非园区，形成以块状经济和特色产业升级为主线的产业平台;二是以皖沪为代表的住建部模式，特色小镇选址往往是原先的建制镇、核心镇，以建制镇的功能升级和消费升级为主线。


 

住建部模式更多的可以理解为房地产业的变种，随着房地产产业的转型升级，在大中城市日益饱和的情况下，如何拓展在镇一级市场的生存空间;发改委模式则是要打造产业小镇，实现区域的产业导入和经济升级;当然目前城市的一些众创空间也被列入特色小镇的范畴，比如合肥的罍街。

特色小镇要注重五规合一

特色小镇运营和传统房地产业开发的不同之处，在于盈利模式的不同。传统房地产开发的盈利模式大多是，首先通过住宅产品销售回收现金流，人群入住后集聚人气，较后推动商业部分的成熟。而文旅类特色小镇的盈利模式则是，首先通过旅游产业吸引到大量人流，而后推动区域和项目的地产部分。


 

在特色小镇的规划过程中，要注重五规合一。即交通规划、土地规划、产业规划、生态规划、文化规划的统一。要统筹规划好景区内和景区外的关系，尤其是高速出口到景区的这段道路，对于游客体验感的影响很大。

在这里还有一点需要值得注意的是，因为特色小镇建设运营不同于传统房地产项目，项目建设中除传统的建筑物营造外，还有大量的景观、水系等需要建设和改造。所以在项目建设过程中，可以考虑采用点状拿地的方法，比如在有建筑用地的位置拿50亩左右的地块，其他的景观或水系用地采用土地流转的方式拿地，或者和当地政府合作进行景观、水系的提升改造，尽量避免通过招拍挂的方式进行拿地，这样可以大大节省项目的拿地成本。


 

文旅项目是开发企业转型的主要方向

从目前看，文旅项目是开发企业转型的主要方向。不过值得注意的是，文旅类特色小镇归根到底还是小镇，不是风景区。所以这里就要统筹解决好小镇的居住功能和旅游功能，解决好常住人口和外来人口问题。而不是节假日和白天人流如织，到了工作日尤其是晚上就变得门口罗雀。

开发商进入一定要谨慎。这可能是一个听起来很美、做起来很难、管起来很累、进入后很苦的行业，大家要做好思想准备。不过从土地获取和开发机会来说，特色小镇无疑是一条新路。尤其是城市土地价格高启的当下，运营特色小镇，无疑为企业提供了一个相对低成本的拿地机会。


 

并不是所有房地产企业都适合做特色小镇

特色小镇，小镇是现有的，特色则需要导入，所以一般的特色小镇建设都会经历一个外来资源的导入或开发过程，这个资源可能是产业资源、也可能是文旅资源、或者是资金资源，只有这样，才会有特色小镇这样一个新生命的诞生。而在这个导入的过程中，也要遵循因地制宜的原则。

在特色小镇的建设过程中，还存在一个输入与产出的问题。如果只是一味的引入或开发资源，比如在相同区域内重复建设文旅类特色小镇，或相同区域的同产业简单复制，那势必会摊薄和稀释资源，形成恶性竞争的循环。那么在特色小镇的运营过程中，产出就显得非常重要了，这种产出可以是利，也可以是名。比如世界出名经济论坛达沃斯论坛的举办地达沃斯小镇，就是因为在世界经济研究方面贡献了大量的成果，这种持续性的输出吸引全球经济学家定期聚会在这里举办经济论坛，形成了达沃斯小镇持久的生命力。


 

但并不是所有房地产企业都适合做特色小镇，特色小镇也不是所有房地产企业转型的必经之路。在目前的政策环境下，特色小镇建设过程中的土地使用还牵涉到一个集体用地的问题，建议规划进入特色小镇领域的房地产企业在前期要做足功课，进行深入和细致的研究。此外，特色小镇的建设运营则是一个长线过程，资金的回收往往需要8-10年，这个时间开发商资金能否正常运转，也是需要考虑的问题。

以上就是特色小镇发展前景及趋势_未来发展规划深度解析的全部内容特色小镇的概念，眼下正火、正热、正在路上。但在特色小镇的建设过程中，也存在着一些问题。例如，是否会出现一窝蜂的现象，是否会犯和城市化相同的错误?而且特色小镇的建设发展，需要时间的积淀，目前这种指标式的发展，是否会造成拔苗助长的结果?